Kamulaştırma kısaca şahsa ait bir taşınmazın kamu hizmetin kullanılmak üzere devlet tarafından satın alınmasıdır. Yetkili idare kamu yararına kullanılmak üzere gerekli gördüğü yerleri kamulaştırabilir. Ancak taşınmazı kamulaştırılacak olan kişilerin de bir takım hakları bulunmaktadır. Anayasamıza göre devlet ve kamu tüzel kişileri kamu yararı koşuluyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kamulaştırmaya yetkilidir. Daha açık bir ifade ile üzerinde yapı olsa da olmasa da tarlalar, arsalar, araziler ayrıca apartman daireleri vb. kamulaştırmanın konusu olabilir. Kamulaştırma; kamu kurumları ya da kamu kurumlarına bağlı çalışan tüzel kişilerce yapılabilir. Örneğin bakanlıklar, belediyeler, Kara Yolları Genel Müdürlüğü vb. kamulaştırma yapabilir.
Kamulaştırmayı yapacak olan yetkili kurum kamu yararı kararı alır. Bu karar ilgili onay mercii tarafından onaylanır. Kamulaştırılacak taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne yazı yazarak taşınmazın üzerine kamulaştırma şerhi konulmasını talep edilir. Ardından taşınmazın değerini tespit etmek amacıyla kıymet takdir komisyonu görevlendirilir. Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel üzerinden taşınmazı pazarlıkla satın almak üzere uzlaşma komisyonu oluşturulur. Taşınmazın maliklerine yazı yazılarak söz konusu taşınmazı pazarlıkla ya da takas usulü ile satın almak istediğini bildirilir. Kamulaştırılacak olan taşınmazın malikinin 15 gün içinde idareye başvurması ile uzlaşma komisyonunca belirlenen bir tarihte pazarlık görüşmeleri başlar. Bu görüşmelerde, önceden belirlenen bedelin üzerinde olmamak kaydıyla bir anlaşmaya varılırsa tutanak tutulup taraflarca imzalanır. Ardından da tapuya gidilerek malik taşınmazı kamulaştırmayı yapan kuruma devreder. Diğer taraftan bu süreçte sorun olursa, örneğin yürütülen pazarlık görüşmeleri sonuçsuz kalır ise kamulaştırma davası olarak bilinen kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası söz konusu olur.
Yukarıdaki açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere kamulaştırma sürecinde öncelikle anlaşma yoluna gidilir. Yani ilgili kurum taşınmazın malikini ikna etmeye çalışır. Buna satın alma usulü denir. Eğer kamulaştırmayı yapacak kurum malik ile anlaşamaz ise kamulaştırma davası yoluna gidilir.
Kamulaştırma Türleri, Kamulaştırma Davası ve Taşınmaz Sahibinin Yasal Hakları
- Acele Kamulaştırma: Kanunda belirtilen şartların oluşması durumunda taşınmazın malikine karşı acele el koyma davası açılabilmektedir. Bu kamulaştırma davası kamu yararının gecikmemesi amacıyla açılmaktadır. Acele el koymanın ardından kamulaştırmayı yapacak olan kurum satın alma usulünü dener ve eğer sonuç alınamaz ise kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılır. Bu kamulaştırma davası açılmaz ise el konulan taşınmazın maliki tarafından kamulaştırmasız el koymadan dolayı bedel davası açılabilir.
- Kısmi Kamulaştırma: Kamulaştırmayı yapacak olan kurum bazen bir taşınmazın tamamını değil de bir kısmını kamulaştırabilir. Eğer bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın kalan kısmının değerinde bir düşme meydana gelirse, bu kayıp kamulaştırma bedeline eklenerek malike ödenir. Bunun tam tersi olarak kamulaştırmadan dolayı kalan kısmın değerinde bir artış söz konusu olursa bu kez de bu miktar kamulaştırma bedelinden düşülür. Eğer artan kısım kullanım için elverişsiz duruma gelmiş ise malik 30 gün içerisinde kamulaştırmayı yapan kuruma başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını talep edebilir. Eğer bu başvuru üzerine hiçbir işlem yapılmaz ise malik kalan kısmın da kamulaştırılması için kamulaştırma davası açabilir.
- Trampa Yolu ile Kamulaştırma: Taşınmazın maliklerinin rıza göstermesi koşulu ile, kamulaştırılacak olan taşınmazın kamulaştırmayı yapan kuruma ait başka bir taşınmaz ile takas edilmesi suretiyle yapılan kamulaştırmasıdır.
Kamulaştırmayı yapacak olan kurum kamulaştırmayı satın alma usulü ile yapamaz ise taşınmazın malikine karşı yetkili asliye mahkemesine kamulaştırma davası açar. Bu, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasıdır. Bu kamulaştırma davası sonucunda malike ödenecek kamulaştırma bedeli belirlenir ve taşınmazın idare adına tescil edilmesine karar verilir. Bu kamulaştırma davası kamulaştırmayı yapacak olan kurumun açabileceği bir davadır. Yani bu kamulaştırma davası kamulaştırmanın yapılıp yapılmayacağı ile ilgili değildir. Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan kamulaştırma davası sırasında taşınmazın bedelini bilirkişi kurulu tespit eder.
Kamulaştırma davası olarak bilinen kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası belirttiğimiz gibi kamulaştırmayı yapan kurum tarafından açılabilecek bir dava olup bu davadaki konu kamulaştırma bedelinin belirlenmesidir. Ancak buna karşı kamulaştırmaya karşı çıkan malik de kamulaştırmanın iptali davası açabilir.
Malik, kamulaştırmada sakat bir durum olduğu talebiyle, örneğin kamu yararı bulunmadığı gerekçesiyle kamulaştırma kararının kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içinde iptal davası açabilir. Bu dava sırasında kamulaştırma davası hâkimi herhangi bir işlem yapmaz.
Kamulaştırılacak olan taşınmazın maliki tarafından açılabilecek bir dava da maddi düzeltim davasıdır. Malik, kamulaştırılacak olan taşınmazına az değer biçildiğini öne sürerek yetkili asliye hukuk mahkemesine başvurabilir. Burada taşınmazın gerçek değeri mahkeme tarafından belirlenir. Maddi düzeltim davaları da 30 gün içerisinde açılmalıdır.
Özetle, özel mülkiyet temel bir hak olmakla birlikte bazen özel mülkiyete kamulaştırma, el atma şeklinde devlet müdahalesi olabilmektedir. Vatandaşların ise bu gibi durumlar karşısında iptal davası açma hakkı bulunmaktadır. İptal davasında taşınmazın sahibi itirazını dile getirerek kamulaştırmanın yapılmamasını talep etmektedir. Ancak ülkemizde kamulaştırma konusunda en sık yaşanan sorun kamulaştırmanın bedeli ile ilgilidir. Bu durumda da maliklerin dava açma hakkı bulunmaktadır.
Kamulaştırma sürecinde ilk tercih anlaşmadır. Anlaşma sağlanamazsa ilgili kurum taşınmazın bedelinin tespiti ve kendi adına tescili için kamulaştırma davası açmaktadır. Taşınmazın sahiplerinin bu kamulaştırma davası sürecini takip etmeleri önemlidir.