Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda açık bir şekilde düzenlenmemiştir. Ancak, hukuki ihtiyaçların bir sonucu olarak ortaya çıkmış ve uygulamada yaygın bir şekilde kullanılmaktadır. Bu sözleşme türü, arsa malikinin, arsasını bir müteahhide tahsis ederek, üzerine inşaat yapılmasını talep ettiği ve karşılığında ortaya çıkan bağımsız bölümlerin belirli paylarını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği bir hukuki ilişkiyi ifade eder. Müteahhit, inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümleri teslim etmekle, arsa sahibi ise bu bağımsız bölümlere ilişkin tapu hisselerini müteahhide devretmekle yükümlüdür. Liman hukuk bürosu ceza hukuku ile ilgili detaylar için ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda düzenlenmiş bir tip sözleşme olmadığından, şekil ve içerik açısından genel sözleşme hükümlerine ve özellikle eser sözleşmesine ilişkin kurallara tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 470-486. maddeleri arasında düzenlenen eser sözleşmesi hükümleri, bu tür sözleşmelere kıyasen uygulanır. Eser sözleşmesi, bir işin meydana getirilmesini esas alır ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Sözleşmenin Şekil Şartları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin en önemli özelliklerinden biri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriyor olmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören her türlü taahhüdün resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de düzenleme şeklinde noter huzurunda yapılmalı ve tapu memuru tarafından onaylanmalıdır. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılacaktır. Haricen yapılan sözleşmeler veya noter tasdikli adi yazılı sözleşmeler, mülkiyet devri açısından hüküm ifade etmez.
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmesi, uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Sözleşmede;
- İnşaatın tamamlanma süresi,
- Yapının teknik özellikleri,
- Teslim tarihleri ve koşulları,
- Müteahhide devredilecek bağımsız bölümlerin açıkça belirtilmesi gibi hususlar ayrıntılı bir şekilde düzenlenmelidir.
Eksik düzenlemeler, ilerleyen süreçte taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasında uzman bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.
Hukuki Geçerlilik ve Tarafların Korunması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar arasında önemli hak ve yükümlülükler doğurur. Arsa sahibi, taşınmazının mülkiyetini devretme yükümlülüğünü yerine getirmek zorundayken, müteahhit de projeyi belirtilen şartlara uygun olarak tamamlamak ve teslim etmekle yükümlüdür. Müteahhidin inşaatı eksik veya kusurlu şekilde teslim etmesi ya da arsa sahibinin tapu devrini gerçekleştirmemesi halinde, taraflar arasında hukuki ihtilaflar doğabilir. Bu tür durumlarda, taraflar, haklarını korumak için mahkemeye başvurabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz hukuku ve sözleşme hukuku açısından karmaşık bir yapıya sahip olduğundan, her iki tarafın da haklarının korunması için sözleşmenin usulüne uygun bir şekilde hazırlanması ve noter onayından geçirilmesi gerekir. Liman hukuk bürosu hukuk alanında bilmek istediğiniz tüm bilgileri aktarmaktadır.